Durante el periodo en que reportas tus impuestos (Taxes), tipicamente Enero 15 a Abril 18 (al igual que en el 2021 probablemente las fechas se extenderán algunas semanas) tendrás una oportunidad única de re-estructurar tu ingreso del año pasado y quizás incluso aumentar los fondos para la cuota inicial de tu casa. Aquí te explico lo que será clave que tengas en cuenta.
Recuerda: son 3 las áreas de evaluación que la Banca de USA tiene en cuenta para que Califiques para una financiación de vivienda.
- Área de Ingreso. Dicta la cantidad de miles de dolares que se te pueden aprobar. 45% del ingreso que logres demostrar al mes, determinará el máximo valor de pago de hipoteca mensual (principal, interés, taxes y seguros) que puedes afrontar. Los Bancos revisarán por cuánto tiempo trabajas, que tipo de trabajo tienes, cuál es la frecuencia de tus pagos, qué trabajo realizas, cuánto te pagan grueso (antes de deucciones de ley) convertido al mes. Si eres independiente (Self-employed), y esto incluye que seas dueño de una empresa grande o de una unipersonal, querrán ver la antigüedad de esta actividad y los ingresos netos (todo lo que reportaste de ventas menos todos los gastos que colocaste en contra) que obtienes cada año.
- Área de Crédito. Los Bancos verificarán tu historia crediticia, tus hábitos de pago puntual, tu endeudamiento actual, los pagos mensuales que realizas, y por supuesto: Tu Credit Score
- Área de Fondos. Los Bancos revisarán con cuántos fondos cuentas para tu cuota inicial y tus gastos legales de compra, además en dónde se encuentran esos fondos y hace cuanto tiempo están ahí.
Puesto de las 3 áreas anteriores, la que define hasta cuánto dinero en miles de dólares Calicas es el Área de ingreso, te explicamos que cambios realizar para Calificar por el valor necesario para comprar tu casa.
Re-estructuración de tu área de ingreso
Durante el periódo legal para la preparación de impuestos en USA, irás recibiendo por correo tus documentos oficiales que resumen los ingresos que obtuviste, y otros tantos de distintas entidades. Si eres dueño de tu propio negocio, recibirás de tu Contador algunos otros documentos que también resumen cuánto dinero obtuviste el año pasado en ganancias o pérdidas.
Si eres Empleado (distinto de serlo para la empresa de la cual eres dueño)
- Si tu declaras “gastos de empleado no rembolsados”¹ (unreimbursed employee expenses), esto es gastos que corresponden a tu empleador pero que sacas de tu propio bolsillo, ten en cuenta que Los Bancos reducirán esta cantidad de tu ingreso o salario total de todo el año. Así que si ganaste $60,000 el año pasado, pero le pediste a tu Contador que te declarara $8,000 en este tipo de gastos, los Bancos ya no usarán $60,000 sino $52,000 y Calificarás ahora por un préstamo más bajo o incluso podrías descalificarte. No debemos confundir esto con las deducciones itemizadas a las que tienes derecho si eres eleible, estas no afectaran el ingreso usado para Calificar. En general con tus formas W2 en la mano (este año y el anterior) consulta con tu Banco si puede hacerte un prestamo sin usar tus income taxes, solo estas formas.
- Si tu proyecto es comprar una segunda vivienda, y vives en una casa que te produce renta mensual, ten en cuenta que según el IRS (La Administración de Impuestos de USA) ese ingreso de renta aplica como con cualquier otra empresa². Si declaras perdidas por que los gastos de la unidad que rentas son mayores que los ingresos, estos ingresos o perdidas irán a favor o en contra de tu ingreso total cuando el Banco esté calificándote. Renta neta más otros ingresos. A finales del año 2021 programas nuevos para Refinanción fueron aprobados para personas que teniendo casas de una sola familia legal, obtienen renta regular. Declara en tus taxes estas rentas, esto te abrirtá puertas para Calificar este ingreso junto con el regular der tu empleo(s).
Si eres Independiente (o dueño de empresa grande o unipersonal)
Si deseas ver un corto video especializado en Independientes (Self-employed) visita nuestro canal de YouTube aqui
- Recuerda si estás siguiendo la buena práctica de pagarte tu mismo un salario y realizarte las deducciones de ley en tu nómina (payroll), de todas maneras los Bancos te verán como Self-Employed (dueño de tu propio negocio). Te evalúan el ingreso total que obtuviste como empleado de tu propia empresa (W2) más las ganancias o pérdidas netas que tuviste en los impuestos de tu empresa.(Declaración de Impuestos para Empresa). Si te pagaste un salario de $40,000 en W2 el año pasado, pero la empresa como entidad declara pérdidas netas de $5,000, tu ingreso del año será $35,000.
- Si tomas el dinero de tu empresa, cuando lo necesitas, y simplemente declaras al final del año el dinero que queda de las ventas gruesas menos los gastos, o el ingreso neto, entonces los Bancos usarán para calificarte ese valor neto. Así las cosas, si tus ventas gruesas fueron altas el año pasado, se consiente que los gastos que declares en su contra afectarán el ingreso neto, y este es el número con el que te Calificarán.
- La regla general de los Bancos con los ingresos es que un individuo debe mostrar una historia de al menos 2 años de ingresos para mostrar estabilidad laboral o empresarial³. Si eres independiente o empresario, esto significa que los Bancos te calcularán el promedio de ingreso neto de los 2 últimos años para calificarte. Este año puedes aumentar ese promedio declarando la mayor cantidad de ingreso neto posible. Revisa la nota #3 al final del artículo para ver si Calificas para usar solo el más reciente año de taxes, en cuyo caso, sin importar como estuvo el 2020, podrás Calificar este año 2022 basado en tus taxes del 2021.
Si eres Empleado o Independiente y tus pagos mensuales en tu crédito son altos
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- Recuerda el Credit Score no es lo único que miran los Bancos para Calificarte, de hecho el segundo más importante aspecto de la revisión a esta Área de Crédito, son los pagos mensuales (mínimos requeridos) que muestra cada responsabilidad que tienes cada mes (tarjetas, pagos de auto, préstamos estudiantiles deferidos o no, préstamos personales). El reto que esto te impone, es que el total de dichos pagos al mes, es reducido por los Bancos de tu ingreso disponible para Calificar. Si pagas en un préstamo automotriz $500 al mes, los $500 en términos anuales, o sea $6,000 al año, son restados del total de ingreso que tienes para Calificar. La solución es usar el ahorro en cash o en otras fuentes para pagar o reducir estas deudas significativamente antes de que un banco vea tu crédito. Tener préstamos de auto no ha sido historicamente muy compatible con Calificar para compra de Casa.
Si este año esperas recibir cheques por re-embolsos del IRS y del Estado en el que vives, podrás aumentar la cantidad de fondos legales y verificados para la compra de tu vivienda. La Banca actual ofrece financiación desde el 3% de cuota inicial (Veteranos y Compradores de casas USDA pueden financiar el 100%), pero necesitaras entre 3.5% y 4.5% extra para tus gastos legales de compra. Contar con cheques de re-embolso de tus impuestos también te permite reparar tu crédito si la razón de un bajo Credit Score es que tus tarjetas tienen balances altos en comparación con sus máximos cupos. Aprende aquí cómo auto-reparar tu crédito en 20 días.
Si deseas tomar un corto curso en Español sobre cómo financiar tu primera vivienda, ve al link a continuación: Financiando Tu Primera Vivienda – 101
¹ En la actualidad los Bancos (quizas no los Bancos Comerciales, Chase, Citi, Wells, etc) te dejará usar tus formas W2 en vez de tu reporte de impuesto donde está la deducción por gastos de empleador. De igual forma los gastos de empleado no reembolsados solo son tenidos en cuenta en algunos tipos de préstamos no en todos.
² Deducciones como Depreciación, un concepto contable usado cuando declaras ingreso de renta de una unidad, actúa positivamente, es decir que aumenta el ingreso neto.
³ Los bancos usarán solo 1 año de ingreso como independiente (self-employed), el último año únicamente, si puedes demostrar que tu negocio propio existe legalmente desde hace 5 años. Necesitarás un Credit Score mayor a 680.
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