Qué Ajustar en tus Taxes para poder Calificar para tu Casa este año?

No existe en el año mejor oportunidad para cumplir este proyecto, el que muchos llaman “El Sueño Americano”. La razón es muy simple, durante el periodo en que reportas tus impuestos (Taxes), Enero 15 a Abril 18, tendrás una oportunidad única de re-estructurar tu ingreso del año pasado y quizás incluso aumentar los fondos para tu cuota inicial. Aquí te explico lo que será clave que tengas en cuenta.

Recuerda: son 3 las áreas de evaluación que la Banca de USA tiene en cuenta para que califiques para una financiación de vivienda. La primera área dicta la cantidad de financiación que te pueden dar.

  1. Área de Ingreso. Los Bancos revisarán por cuánto tiempo trabajas, que tipo de trabajo tienes, cuál es la frecuencia de tus pagos, qué trabajo realizas, cuánto te pagan. Si eres independiente (Self-employed), y esto incluye que seas dueño de una empresa grande o de una unipersonal, querrán ver la antigüedad de esta actividad y los ingresos netos que obtienes cada año.
  2. Área de Crédito. Los Bancos verificarán tu historia crediticia, tus hábitos de pago puntual, tu endeudamiento actual, los pagos mensuales que realizas, y por supuesto: Tu Credit Score
  3. Área de Fondos. Los Bancos revisarán con cuantos fondos cuentas para tu cuota inicial y tus gastos legales de compra, además en dónde se encuentran esos fondos y hace cuanto tiempo están ahí.

Re-estructuración de tu área de ingreso

Durante el periodo legal para la preparación de impuestos en USA, irás recibiendo por correo tus documentos oficiales que resumen los ingresos que obtuviste, y otros tantos de distintas entidades. Si eres dueño de tu propio negocio, recibirás de tu Contador algunos otros documentos  que también resumen cuánto dinero neto obtuviste el año pasado en ganancias o pérdidas.

Si eres Empleado (distinto de serlo para la empresa de la cual eres dueño)

  1. Si tu declaras “gastos de empleado no rembolsados”¹ (unreimbursed employee expenses), esto es gastos que corresponden a tu empleador pero que sacas de tu propio bolsillo, ten en cuenta que Los Bancos reducirán esta cantidad de tu ingreso o salario total de todo el año. Así que si ganaste $60,000 el año pasado, pero le pediste a tu Contador que te declarara $8,000 en este tipo de gastos, los Bancos ya no usarán $60,000 sino $52,000 y calificarás ahora por un préstamo más bajo o incluso podrías descalificarte.
  2. Si tu proyecto es comprar una segunda vivienda, y vives en una casa que te produce renta mensual, ten en cuenta que según el IRS (La Administración de Impuestos de USA) ese ingreso de renta aplica como con cualquier otra empresa². Si declaras perdidas por que los gastos de la unidad que rentas son mayores que los ingresos, estos ingresos o perdidas irán a favor o en contra de tu ingreso total cuando el Banco esté calificándote. Renta neta más otros ingresos.

Si eres Independiente (o dueño de empresa grande o unipersonal)

  1. Recuerda si estás siguiendo la buena práctica de pagarte tu mismo un salario y realizarte las deducciones de ley en tu nómina (payroll), de todas maneras los Bancos te verán como Self-Employed (dueño de tu propio negocio). Te evalúan el ingreso total que obtuviste como empleado de tu propia empresa (W2) más las ganancias o pérdidas netas que tuviste en los impuestos de tu empresa.(Declaración de Impuestos para Empresa). Si te pagaste un salario de $40,000 el año pasado, pero la empresa declara pérdidas netas de $5,000, tu ingreso del año será $35,000.
  2. Si tomas el dinero de tu empresa, cuando lo necesitas, y simplemente declaras al final del año el dinero que queda de las ventas gruesas menos los gastos, o el ingreso neto, entonces los Bancos usarán para calificarte ese valor neto. Así las cosas, si tus ventas gruesas fueron altas el año pasado, se consiente que los gastos que declares en su contra afectarán el ingreso neto, y este es el número con el que te calificarán.
  3. La regla general de los Bancos con los ingresos es que un individuo debe mostrar una historia de al menos 2 años de ingresos para mostrar estabilidad laboral o empresarial³. Si eres independiente o empresario, esto significa que los Bancos te calcularán el promedio de ingreso neto de los 2 últimos años para calificarte. Este año puedes aumentar ese promedio declarando la mayor cantidad de ingreso neto posible.

Como ves, el ingreso en tu perfil financiero es clave para obtener la suficiente financiación que necesitas. Las áreas de Crédito y Fondos, también son sujetas de mejoramiento.

Si este año esperas recibir cheques por re-embolsos del IRS y del Estado en el que vives, podrás aumentar la cantidad de fondos legales y verificados para la compra de tu vivienda. La Banca actual ofrece financiación desde el 3% de cuota inicial (Veteranos y Compradores de casas USDA pueden financiar el 100%), pero necesitaras entre 3.5% y 4.5% extra para tus gastos legales de compra. Contar con cheques de re-embolso de tus impuestos también te permite reparar tu crédito si la razón de un bajo Credit Score es que tus tarjetas tienen balances altos en comparación con sus máximos cupos. Aprende aquí cómo auto-reparar tu crédito en 20 días.

¹ Bajo ciertas condiciones, tu Banco te dejará usar tus formas W2 en vez de tu reporte de impuesto donde está la deducción por gastos de empleador.

² Deducciones como Depreciación, un concepto contable usado cuando declaras ingreso de renta de una unidad, actúa positivamente, es decir que aumenta el ingreso neto.

³ Los bancos usarán solo 1 año de ingreso como independiente (self-employed), el último año únicamente, si puedes demostrar que tu negocio propio existe legalmente desde hace 5 años. Necesitarás un Credit Score mayor a 680.

Para detalles Contáctame

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