Hace apenas unos años… antes de la crisis hipotecaria del 2008, el término FHA era conocido por un puñado de especialistas y realmente no muy usado como opción para tipo de préstamo residencial. Hoy por hoy, el término es usado por todo y por todos y sin embargo su significado no es claro y sus características no necesariamente bien utilizadas. El cambio que entra en vigencia este 27 de Enero representa una ventaja para ti, descubre de qué se trata.
El término FHA es antiguo, muy antiguo. FHA, por sus iniciales en inglés para Federal Housing Administration, fue establecido en el año 1934 por la ley denominada National Housing Act del mismo año, otra ley que intentaba ayudar en la recuperación del sector residencial del país después de la Gran Depresión de 1929. FHA, como tal, no es banco, ni tampoco es un departamento federal que hace préstamos. FHA provee en palabras simples, aseguramiento y garantía para que el sector bancario hipotecario(mortgage) pueda reducir el riesgo de extender préstamos residenciales a sus clientes.
Gracias a los seguros expedidos por FHA a los bancos de la nación, estos pueden hacer préstamos con requerimientos menos rigurosos y términos más flexibles. Esto es especialmente evidente en las cuotas iniciales, ingreso y crédito. FHA asegura el préstamo de una persona frente a los bancos, brindando al banco que extienda el préstamo, la garantía federal del reintegro del dinero prestado en caso que su cliente falle en sus pagos. Para que un préstamo sea FHA, este debe cumplir estrictamente con todos los requerimientos que el ente federal señala como condición para obtener la garantía.
Un propietario de casa residencial (1 a 4 familias) que financia su propiedad usando un préstamo FHA, ha cumplido con los requerimientos de elegibilidad estandarizados nacionales de FHA y ha pagado la póliza de dicho préstamo cuando realiza el cierre(conclusión del proceso de un préstamo). Así, el día que un cliente comienza a ser el dueño de su casa, comienza a mantener mensualmente típicamente 2 pólizas de seguro obligatorias: la póliza de incendios y otros siniestros, y la póliza de seguros, también conocida como Mortgage Insurance, MI.
El hecho de que FHA permita que un préstamo sea extendido con menos cuota inicial o que califique a un prestatario con ingresos menores o crédito más bajo, (..y muchas otras flexibilidades) es monetizado por FHA en forma de una Póliza de Aseguramiento, UFMIP (siglas en inglés Up Front Mortgage Insurance Premium) que se paga o financia durante el cierre y que corresponde a un porcentaje del dinero prestado.
El seguro pagado a FHA, es probablemente uno de esos gastos que la historia podrá justificar positivamente. Gracias a la constante innovación de sus requerimientos, el país ha evolucionado a través de las décadas hacia términos que han incrementado la posibilidad de tenencia de hogar de millones de personas en el país. FHA introdujo los préstamos con 20% de cuota inicial en tiempos donde esto era impensable, de igual forma el periodo de re-pago a 20 años, más los pagos mensuales que abonaban al balance del préstamo(amortizados) en tiempos donde solo se pagaba interés. En nuestra era, FHA permite a los compradores usar el 3.5% como cuota inicial, con tasas de interés fijas sin penalidad con pago amortizado de balance e interés, puntaje de crédito tan bajo como 640 y proporción de ingresos vs. débitos(incluyendo el pago mensual del mortgage) de hasta 55%.
El pago mensual de un mortgage, conocido en inglés como PITI(Principal, Interés, Impuestos y Seguros) es aquel dinero que nuestro banco recibe mensualmente y al que re-distribuye en dos cuentas diferentes, una en la que abona a la deuda y colecta los intereses sobre el balance que se debe del préstamo, la otra cuenta que es donde almacena fondos para el pago anual, trimestral o semestral de los Impuestos de la propiedad y los seguros de incendios y del préstamo (MI), esta cuenta es usualmente conocida como escrow account. Puesto que las tasas de interés FHA son fijas, el dinero que pagas a la primera cuenta es siempre el mismo por la vida del préstamo, pero el dinero que gastas para la segunda cuenta cambia constantemente cada vez que los impuestos o los seguros suben o bajan.
La reciente disposición de FHA que entra en vigencia a partir de este 27 de Enero, reduce el MI (mortgage insurance) seguro mensual de préstamo en un promedio de 31% o $31 dólares por cada $100 que pagas, 57% del seguro que era vigente desde el año 2013. Por supuesto esto favorece solo a quienes están comprando/refinanciando casas de 1 familia o lo harán después de esta fecha, y es una excelente noticia para el país pues reduce el impacto del reciente incremento de las tasas de interés. En áreas del país de alto costo, donde un préstamo FHA puede ser extendido hasta por $625,000 el ahorro es mayor a $1,000 en un año.
Ahora ya sabes que es FHA y entiendes el role que tiene en el sector residencial de los Estados Unidos.
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