Este artículo no se hubiera escrito si estuviéramos en los ‘años dorados del real estate’, 2004 -2006, pues en ese entonces podías obtener dinero para compra de casa con solo colocar la cifra apropiada de ingresos sin ningún soporte….usualmente el loan officer colocaba por ti la cifra mágica que necesitabas… Pero este tema es del pasado. Como habrás escuchado, hoy las instituciones financieras de mortgage/hipoteca, requieren verificar todo tu ingreso para poder confirmar cuánto dinero podrían prestarte. Aprendamos aquí cómo calcular el valor del préstamo para el que calificarías.
Primero tendrás que analizar qué tipo de préstamo hipotecario tienes más oportunidades de obtener. Esto es importante pues los requerimientos de ingresos son diferentes. Menos mal, solo debes tener en tu mente dos grandes tipos de préstamos: Convencionales o FHA. Si se aplican las reglas y leyes de hoy, aún si calificas para ambos tipos de préstamos, uno de ellos es el que más te conviene.
Para poder guiarte en cuál tipo de préstamo tu perfil financiero te hace más elegible. Utilicemos un modelo de fortalezas. Digamos que cada criterio que contestes con Sí es una fortaleza. Al final dependiendo de cuantos ‘Si’s’ sabrás en qué tipo de préstamo puedes calificar. Veamos:
1. Mi puntaje de crédito es superior a 700. Sí ( )
2. Mi historia de crédito es 2 años o más y tengo varios tipos de historia de pagos, tarjetas, autos, otros préstamos. Sí ( )
3. Los fondos que tengo para comprar mi casa son suficientes (5% o más de cuota inicial), también tengo la manera de cubrir todos o la mayoría de los gastos legales de cierre. Sí ( )
4. He notado que el precio de las casas para 1 familia*** en el área donde me gusta no excede los $437,000*. Sí ( )
Si tienes 3 o 4 ‘Si’s’, podrás calificar en préstamos Convencionales. Esto de por sí ya define qué porcentaje de todos tus ingresos podrás usar para pagar tu préstamo mensualmente, también cual sería el total del dinero que te prestarían.
Si no tuviste suficientes ‘Si’s’ , entonces serás elegible para préstamos FHA siempre y cuando:
• Tu puntaje de crédito sea superior a 620
• Tengas al menos el 3.5% de fondos para cuota inicial de tu casa y una parte de los gastos legales del cierre (esto varía dependiendo de un concepto denominado seller concession)
• Tu casa de 1 familia no cuesta más de $300,000* (hay condados en USA donde este límite podría ser más grande, e.x, NYC es casi $646,000*).
O.k, estamos listos para calcular el valor de dinero que te prestarían para comprar tu casa. Los siguientes son las guías que deberás seguir en el cálculo.
• Si fueras elegible para préstamos Convencionales el porcentaje de tus ingresos (menos los pagos mínimos mensuales de tus deudas –según tu reporte de crédito únicamente) deberá ser 43% o menos. Este porcentaje se conoce como DTI Ratio.
• Si eres elegible para préstamos FHA además de este 43%, necesitaras que el 31% de tu ingreso (conocido como Front Ratio) sea utilizado exclusivamente para el pago mensual de tu préstamo.
• Para el cálculo de tus propios porcentajes, usemos como base un préstamo de $250,000 a un término de 30 años, con tasa de interés fija del 4.0%. Sabemos mediante el uso de una calculadora financiera de mortage, que para calificar para este préstamo en Convencional necesitas ingresos mensuales de $2,780 y para calificar en un préstamo FHA necesitarás $4,270.
Escenario #1. Juan y su esposa obtienen un ingreso mensual grueso de $7,000. Juan y su esposa tienen $100 en pagos mínimos por sus tarjetas de crédito y otros $200 por el pago de su automóvil. La familia de Juan es elegible para un préstamo Convencional. Cuánto dinero podrían prestar para compra de casa?
Formula:
A-Total Ingresos/Mes: $7,000
B-Total Pagos mínimos mensuales deudas: $300
C-Total disponible para evaluar: A-B = $6,700
D-Porcentaje préstamo Convencional: 43%, ($6,700 x 43%) = $2,881
E-Dinero que califico para préstamo: ( C x $250,000 ) / $2,780 = $602,517
Así que $6,700(C) de ingreso mensual te califican para un préstamo de $602,517.**
Escenario #2. Juan y su esposa obtienen un ingreso mensual grueso de $4,000. Juan y su esposa tienen $100 en pagos mínimos por sus tarjetas de crédito y otros $200 por el pago de su automóvil. La familia de Juan es elegible para un préstamo FHA. Cuánto dinero podrían prestar para compra de casa?
Formula:
A-Total Ingresos/Mes: $4,000
B-Total Pagos mínimos mensuales deudas: $300
C-Total disponible para evaluar: A = $4,000 (No necesitas deducir los otros gastos mensuales para calcular E)
D-Porcentaje con deudas préstamo FHA: 43%, ($3,700 x 43%) = $1,591
E- Porcentaje único pago mortgage préstamo FHA: 31%, ($4,000 x 31%) = $1,240
F-Dinero que califico para préstamo: ( C x $250,000 ) / $4,270 = $216,627
Así que $4,000(C) de ingreso mensual te califican para un préstamo de $234,192.**
Si pensabas que calificabas por menos, quizás estas fórmulas te han sorprendido. Estas listo para calcular ahora cuánto dinero pueden prestarte para comprar tu casa. Haz tu mismo el cálculo según creas que estás en el escenario #1 o en el #2.
* Los valores de límites son aplicados al tamaño del préstamo y no al de la casa. Para propósitos de simplificar, este artículo usa el valor de la propiedad asumiendo en préstamos convencionales un 5% de cuota inicial y en FHA, un 3.5%. ** Las formulas aquí empleadas sirven para propósitos estimativos. Un valor definitivo debe ser calculado por una institución financiera una vez se agregue a la mensualidad los taxes de real estate y los seguros obligatorios. Es posible que te pidan tener reservas para cubrir un eventual periodo de 3, 6 meses de pagos mensuales. *** Puedes tambien considerar comprar una casa multifamiliar para rentar legalmente una o mas unidades. En este caso el 75% de dichas rentas podrás agregarlas a tu ingreso.
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